紫京宸园报规紫京宸园规划优缺点全揭秘

　　项目所在朝阳区平房乡黄杉木店2107-03地块，占地5.43公顷，总建面约21.43万㎡，其中地上建面14.14万㎡。

　　作为朝阳今年的顶流，黄衫木双子有点未开先火的感觉，毕竟朝青板块已经多年没有正经新房了。

　　今天南地块紫京宸园率先公示，优点很突出，但也有几栋不建议碰。我们今天一并聊聊。

　　紫荆宸园总建面14万㎡，容积率2.6。总共815套房，套均172平，妥妥大改善。而且全线户型会是三面宽起步。

　　目前爆料是130平起步，包含-230-260平这几个面积段。其中140/160是主力。

　　社区共15栋楼，除了2栋是洋房。其他均为13-25层的小高层+高层。3种业态，社区内各栋得房率会不一样，

　　红色高层公摊必然大，得房率会比其他楼栋低2-3%。其间还隐藏一个小雷点。

　　看似社区内相对低的单价，但一算套内单价可能真不便宜。后续我们会给大家出一房一价表，包含得房率+套内单价。让大家不踩雷。那是不是洋房就是首选？不一定，起码2号楼是要避雷的。

　　2号楼属实是高个里的小地雷，看效果图就能发现，挡的相当严实，大概率过了中午才有采光。如果你是仅冲着洋房高一点的得房率来的，那建议换一换。

　　4. 梅花桩式排列，采光会有小雷点。整体梅花桩式排布，前两排呈品字形。品字形塔尖的楼栋，9/10/11栋会被前排遮挡。尤其是低楼层。

　　后续我们做日照模拟，来看这几栋具体遮挡多久。日照+一房一价+后续爆料都会优先发群里。

　　南有内嵌阳台，北有设备平台，大概会提升5-8%的得房率。整体得房率在90%以上。

　　借着效果图再说一句，边户会有大量弧形元素。要么弧形边厅，要么弧形主卧。接下来说说社区，相当有看点。

　　主大门目测整体长度会超过50米，非常阔气。三进式的格局，典型的中式仪式感。目前看造型也是中式造型。

　　下沉庭院有两个看点，第一，面积非常大。下沉庭院都这个面积了，四周环绕的会所必然会很大，功能空间肯定不会少。

　　第二，庭院变异造型。一般的下沉庭院都是方方正正的，而这个庭院造型非常像手枪，连通了三进大门。大概率是因为景观设计或者功能设计的原因。大家可以期待一下。

　　下沉庭院旁的6号楼，首层设置了架空层。会用架空层做泛会所，而且会与主会所联通。

　　9.变异户型多除了6栋，7栋，其他楼栋由于是南侧入户。变异户型都集中在首二层，7栋则是顶层会有顶退，相比正常户型，北侧向南退让了一部分。

　　6号楼王栋的变异则不太一样。顶部有个露台，大胆推测会是3层的空中叠墅。总价估计要5000万起了。

　　最后来说说地块的位置，地处朝青板块，板块正经多年没有供地了。配套也很舒服，西侧900米就是6号线青年路站+朝阳大悦城。

　　规划15栋7-25层洋房、小高层和高层产品，共815户，户均建面172㎡，层高3.16-3.4米。

　　建设单位为北京兴昶房地产开发有限公司，设计单位为北京维拓时代建筑设计股份有限公司。

　　据悉，整体会所面积将达3200㎡。联袂世界品牌资源，前置运营业主圈层平台“晨雅会”，打造山水会所，引入五星级酒店式服务标准、辰系定制服务。

　　一条11米宽南北走向街坊路自小区东侧穿过，将1#、7#和12#楼单独隔离在小区东排。

　　按之前几个新盘的做法，紫京宸园这条街坊路或可效法金茂满曜，做成景观大道，未来仅供步行和应急车行。

　　此外在东侧的亮马厂东路上也设有人车和消防出入口，主要是方便街坊路以东的三栋楼住户。

　　住宅楼周边有大量采光井，地库预计有不错的光厅设计，北京豪宅近来很卷地库。

　　最高的3#楼为25层，最矮的2#楼为7层，这两栋楼并排于小区西北角位置。

　　得房率比海淀的肯定高，跟顺义没有可比性，对比朝阳当地新盘，没有明显优势。

　　21-23层边户预计为三层复式，21层有宽敞的露台赠送，玻璃围挡环绕，空间非常开阔。

　　此外在7#楼和15#楼北侧也有部分退台设计，从效果图来看也是做成了景观露台。

　　紫京宸园在宣传片中透露，项目将以“紫宸东方，潮领世界”的中国审美作品亮相，打造雅宋大宅。

　　黄杉木店地块成交于4月28日，由中建智地+中国金茂+越秀地产+朝阳城发联合体，以126亿元的底价摘得。

　　其中住宅部分折合楼面价约5.45万元/㎡，已达到近两年朝阳宅地单价最高纪录。

　　去年成交的41宗住宅地块中，成交楼面价高于5万的不多，除了海淀和东城金鱼池地块之外，只有丰台万泉寺和东铁营地块的成交楼面价高于5.45万。

　　距离黄杉木店地块往东3公里左右的三间房地块，溢价10.5%成交的楼面价为5.16万元/㎡。

　　具体来看，黄杉木店地块以住宅用途为主，2107-01、03地块一北一南，均为R2二类居住用地，容积率均2.6，限高80米。

　　大股东北京兴鼎房地产持股50%，北京兴鼎由中建智地和朝阳城开分别持股97%和3%；

　　公司法定代表人、经理为方兴亦城置业总经理王澍；董事长为中国金茂首席运营官吴进；董事包括越秀地产北方区总经理董毅、中建智地董事长樊飞军等。

　　除住宅地块外，北区还有一幅托幼用地，占地5253㎡，容积率0.9，限高16米，位置可结合方案与住宅地块统筹布置。

　　预计供应400多套房源，面积段150-230㎡，其中150和190㎡为主力户型。

　　开发主体北京兴昶房地产开发有限公司，成立于2025年5月13日，注册资本80亿元。

　　股权结构与北京茂越置业相同。由樊飞军直接挂帅董事长，北京宸园总经理李吉担任新项目公司总经理。

　　大股东北京兴鼎房地产是北京宸园的开发主体，去年6月份以112亿元的总价拿下了北京首宗“宅产配”地块“朝阳酒仙桥+前苇沟+朝阳园北区”项目，分别开发了北京宸园和璞园PARK两大住宅项目。

　　分两个标段施工，一标段建面7.53万平方米，二标段5.16万平方米。投资估算合计约6.34亿元。

　　在建筑高度方面，孙河地块有较为严格的规定，要求从中央公园后退100米区域内限高12米，100-150米内限高24米，沿内环路可到30米。

　　当然，4#、5#楼是否存在跃层，暂时不得而知：因为楼型并无变化，从户数指标也难以推测。

　　表弟倾向于5#楼有设置，因为在朝阳北路这样的朝阳区核心路段，紫京宸园具备城市地标的潜力。

　　城市核心区位+城市地标+顶层，很适合给塔尖人群塑造出这种具有「更上一层楼」感觉的产品。

　　除了室内产品，中建智地在紫京宸园的公示方案中，也透露了一些园林打造的意向示意。

　　这一点，6#楼王前的核心景观表现得更明确一些。架桥、树岛等内容，让紫京宸园的景观充满想象力。

　　由于楼王户型较大，所以架空层应该只占据半个单元首层左右，并且围着这半个单元的面积，塑造了一圈挑檐。

　　表弟猜想，这圈挑檐应该是和风雨连廊衔接的。但是由于图面没有进一步的信息表达，就让我们期待一下智地会如何塑造廊道的灰空间。

　　篇幅关系，园林层面先展开上述那么多，未来我们会有持续的专篇解读。另外还有好大的惊喜，此处暂时省略500字和三张图。

　　黄杉木店地块位于东四环与东五环之间，临近地铁6号线青年路站，在朝阳北路以北，周边有朝阳大悦城、万象汇、民航总医院等，周边教育、医疗及商业配套资源丰富。

　　地块西北方向就是北京初代豪宅星河湾，建成于2005-2007年期间，目前二手房挂牌均价在9万/平。

　　周边与星河湾同期或之后建成的楼盘，包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等，虽然也有名动一时的红盘，均是主打性价比。

　　反倒是往北2公里处的姚家园一带，有逸翠园等低密住宅和别墅产品，豪宅属性更加明显。

　　这一带发展较早，但目前住宅楼外观已显陈旧，还有不少老公房和经济适用房，人流量大，交通拥堵问题也比较严重，城市界面相对杂乱。

　　地块周边竞品主要是和记黄埔在去年10月底新开的御翠园。3栋高层近400套房源+77套联排别墅，目前网签120套，均价8万元/㎡。

　　御翠园由于户型设计未能跟上当前市场对产品力的要求，后续预计在价格上还会继续让步。其拿地较早，成本优势明显，同时其品牌影响力和地理位置还是具有一定市场竞争力。

　　保利朝观天珺，共541套，面积段92㎡-157㎡。目前网签58套，成交均价8.38万元/㎡。

　　金茂满曜，共667套；主推115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居。目前网签141套，成交均价7.79万元/㎡。

　　位置上来看，黄杉木店地块和三间房地块同在朝阳北路、地铁6号线沿线，黄杉木店地块在东五环内，更接近中心城区；但三间房地块近年陆续有新盘入市，周边小区外观看上去比较有品质。

　　配套方面，黄杉木店地块距离朝青地标大悦城更近，步行1公里左右；三间房地块配套范围内有大悦城、常楹天街，但距离均超过3公里。返回搜狐，查看更多